[유레카매거진=김지민 기자]

지난해 하반기부터 정부의 대출 규제 강화 기조가 이어지면서 역전세단지를 노린 무자본.무차입 투자가 고개를 들고 있다. 일각에서는 사실상 이자 부담 없이 최대 수천만 원가량을 조달하게 되는 만큼 현금 확보 수단으로 역전세를 낀 투자가 악용되는 게 아니냐는 우려가 나온다.

3일 국토교통부 실거래가에 따르면 강원 원주시,경남 창원시,경북 포항시 등 비규제 지역을 중심으로 매매계약 후 시세보다 높은 전세 임대를 계약하는 사례가 늘고 있다. 원주시의 S단지 전용84㎡ 는 지난해 12월 1억7400억 원에 매매계약된 뒤 최근 보증금 2억원에 전세 계약됐다.전세가가 매매가 보다 2600만원 더높다.원주시의 또 다른 단지도 1억6500만 원에 매매 거래된지 한 달여 만에 1억9000만 원에 전세 계약이 이뤄졌다.창원시의 D단지 전용84㎡ 도 3억 원에 매수된 후 3억3500만 원네 전세 계약이 체결돼 집주인은 투자하면서 3500만 원을 되레 남겼다.

이들 단지는 특히 모두 공시가격에 1억 원 이상으로 지난해 주택 시장을 휩쓸었던 공시가 1억 미만 아파트 투자와는 다소 결이 다르다는 것이 시장의 설명이다.공시가 1억 원 미만 주택 투자의 경우 주택 수 미산정에 따른 세제 혜택이 주목적이었다면 최근에 나타나는 역전세 투자는 주택 가격과 상관없이 자기자본 투입 비중을 낮추기 위해 매매가.전세가 역전 상황을 적극적으로 활용한다는 것이다.

이에 역전세단지 투자가 사실상 해당 단지에 대힌 투자 목적이 아닌 추가 투자금등 현금 확보 수단이라는 분석도 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “과거 1990년대 일본에서 주택 투자를 장려하기 위해 주택담보인정비율(LTV)120%를 적용해 1억 원짜리 집을 사면 1억2000만 원의 대출을 해준 적이 있었는에 당시 이를 이용해 현금을 융통하려고 집을 사는 문제가 불거졌다”며“ 현재 일부 지역에서 역전세 투자세가 형성되는 기미가 보이는데 역시 역전세를 일종의 사금융처럼 활용하기 위한 투자일 가능성이 있다”고 밝혔다. 실제로 3500만 원의 보증금 차익이 남은 창원 D단지 거래의 경우 매수가 3억 원 기준 취득세(330만 원)와 중개 보수(120만원)를 빼더라도 매수자는 여전히 3050만 원의 현금을 손에 쥐게 된다.

부동산 규제와 대출 제한에 따른 일종의 풍선 효과라는 지적도 있다.투자자들 사이에서는 지난해 하반기부터‘수도권 갭 투자는 끝났다’는 분위기가 퍼지면서 지방원정 투자가 확산됐다.고 대표는 “깡통전세”는 예전에도 있던 현상이지만 최근에는 대출규제로 인해 자금 조달이나 투자를 위해 이를 적극적으로 이용하는 환경이 된 것“이라고 설명했다.

역전세 투자가 늘수록 해당 단지 임차인의 피해 우려는 커진다. 집주인이 자금사정이 악화돼 해당 집을 팔더라도 세입자에게 내줄 보증금을 마련할 수 없기 때문이다. 여경희 부동산 R114 수석연구원은 “해당 지역에 전세가 모자라 어쩔수 없이 계약하는 경우도 있지만 그렇더라도 시세보다 전세가가 높은 집은 피하는 것이 추후 피해을 막는 길”이라고 말했다.